내가 리얼티인컴(o) 주식 1주도 사지 않은 이유

https://youtu.be/t8vP28DxHNY
리얼티인컴 O stock 사지 않는 이유
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https://youtu.be/t8vP28DxHNY

안녕하세요.
오늘은 리츠주식 리얼티인컴 o stock 에 대해 다뤄볼까 합니다.
매달 배당이 나온다. 이 장점만으로도
사실 미국주식 입문자들이 많이 찾는 주식 같습니다.

다만 저는 2019년도 2년간 보유하고 매도 후
현재는 전혀  투자하지 않고 있습니다.
포트폴리오 비중 0프로

제 기억에 당시에도 이 주식이 폭락한적이 있는데
그 땐 다른 이유였어요
아마존이 한창 뜨던 시기였거든요
리얼티인컴의 임차인 대부분이 아마존 경쟁자 리테일업종이었습니다.
달러트리 우리나라로 치면 다이소같은? 세븐일레븐 페덱스 등등
지금 되돌아보면 이런 걱정은 할 필요 없었어요
온라인이 아무리 커도 우리가 생활하는
오프라인은 언제나 필요하니까

다만 오늘은 이 회사 자체에 대해 얘기해볼거에요
이 회사는 자신들이 장기간 롱텀
그리고 넷리스 방식으로 계약한다고 소개해요.

넷리스는 임차인이 세금 보험 수리 
각종 비용 부담하게 하고 
(리얼티인컴) 임대인은 임대료만 수취하는거죠

장점이 뭐냐면 안정적인 계약구조 라는거죠
공실률이 1프로 이하로 상당히 적죠. 단점은 물가상승에 취약한것입니다.
즉 2022년도부터 이어지는 물가상승을 반영하기
힘들다 갑자기 월세를 10프로 20프로 이렇게 올릴 수 없잖아요.
장기간 계약이 장점이 아니라 단점이 된 것 입니다.

리츠는 회계를 볼때 감가상각  문제때문에
earning 을 보는 것이 아니라 ffo를 봐야 합니다.
즉 현금흐름 얼마나 월세를 받았나를 
보는 것입니다.
 
항상 사람들은 주식을 엄청 어렵게 생각하고
실패하는 것 같습니다 제가 볼 땐 단순하거든요
그냥 배당률(자사주소각도 포함)에 
그 회사의 성장률 그리고 미래 금리를 곱하면 주가가 나옵니다.
이 리얼티인컴의 주당 ffo 월세 
현금흐름 성장률은 지금  작년대비 1.5프로 입니다
제가 좋아할까요 싫어할까요?

그래서 이 리얼티인컴에 투자하지 않는 이유 대해 얘기했다면
지금 미국 상업 부동산 자체에도 문제가 2가지 있는데 첫째
cmbs상업부동산대출 84%가 올해 상환인데 재융자하는데
더 어려움을 겪고있습니다. 대출이 왜 어려울까요?

여러분이 집을 가지고 있는데 대출이
어려워졌다 왜 그럴까요? 가격이 떨어지면 그렇겠죠.
코로나로 인해 재택근무나 비대면 거래가
활성화되면서 상업부동산  가격자체가 줄었다
그래서 투자는 백미러를 보고
하는게 아닙니다. 2009년도부터 18년도까진 (상업) 부동산가격 상승기 였습니다

이 땐 당연히 부동산 가격도 오르고출도 잘 나오고 월세도 올랐겠죠?. 
그러니 배당도 잘 오르고
근데 지금은 가격이 하락으로 전환되서 진행중이다.

둘째 위워크가 사람들 부동산투자 심리에 문제가 될 수도 있다.
위워크는 공유오피스 즉 재임대업이라고
볼 수 있죠 
위워크는 지금 주가가 98프로 하락했어요.
1달러가 안되서 증시에서 쫓겨나지 않기 위해
주식을 병합한다고 합니다.
이 기업이 지금 많이 힘듭니다.
파산을 고려중이에요.

리얼티인컴의 경우 대출이 아닌 유상증자를 실시했는데 이 경우
당연히 주당 ffo 즉 주당 현금흐름은 
감소합니다. 
현재는 유지만 되고 있지만
만약에라도 계속 이런 상황이 지속되면 배당도 감소 가능성도 배제할 수 없죠

그래서 저는 매수결단을 하지 않았던거고
다시 이 주식을 산다면 저금리 및 상업 부동산
가격 상승기에 투자를 고려할 것 입니다.

항상 다양한 상황이 오는데 투자하면서 정답 없습니다.
저는 오늘 말한 이유와 생각으로 결단하지 않았고 다른 주식에서
이득을 냈지만 여러분이 다른 생각과
이유가 있다면  진행을 하면 되는겁니다.

감사합니다