미국 대표 배당주 리츠(REITs) 총정리 및 투자 가이드 (특징, 분류, 재무제표) | 주식투자 전략

미국의 대표적인 배당주 섹터로 리츠(REITs)가 있다. 간단히 말하면 미국 부동산을 '주식'의 형태로 투자하는 것이다. 소액으로 1주라도 가지고 있으면 미국 부동산의 지분을 가지게 되어 월세를 받듯 배당을 받을 수 있다.
 
저금리 시대에 적금 수익률보다 높고, 분기 혹은 월마다 배당을 준다면 개인투자자 입장에서 매력적으로 느껴진다. 그리고 안정적으로 배당을 따박따박 받는 인증들을 보면 주식에 대한 지식이 많지 않아도 사두면 나쁘지 않을 것 같다. 그러나 리츠는 '주식'이기 때문에 결코 안전하지 않다. 그래서 리츠 기업을 투자할 때는 지속 배당 가능한지 안정적인 현금흐름을 파악하는 게 중요하다.

오늘은 미국 리츠(REITs)에 대해 전반적으로 알아보자. 아래의 내용 정도만 알아도 분석할 리츠 기업이 위험한지 안전한지 식별이 가능할 수 있다.

리츠 특징
미국 리츠는 다른 일반 기업과 다르게 일정 조건을 충족하면 특별 세금 감면을 받을 수 있다.
1. 반드시 100명 이상의 주주가 소유
2. 전체 자산의 75% 이상이 부동산
3. 총소득의 75% 이상이 부동산 관련 활동(부동산 임대수익, 매매 수익, 담보대출)에서 파생
4. 과세 소득의 90% 이상은 배당금으로 주주에게 분배
......(중략)

리츠 섹터 분류 및 임대 구조
미국 리츠는 크게 12가지 유형으로 나뉘어 리츠 기업마다 소유 및 관리 섹터가 다양하다.
리츠의 유형에 따라 주가 상승 폭은 천차만별이다. 예로 들면 데이터 센터(Data Center) 리츠는 4차 산업 트렌드와 코로나19의 수혜로 대폭 상승했지만 오피스, 호텔 리츠 경우 매출이 급감하여 주가의 폭락도 크며 배당 또한 지급이 중지되거나 삭감을 모면하지 못했다. 기본적으로 소득의 최소 90% 이상 배당금을 지급하는 게 리츠 기업이지만 매출이 급감하면 방법이 없다. 그래서 리츠 또한 '주식'이라는 리스크가 있다.
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여기서 알아야 할 것은 주가의 하락에 따른 착시로 고배당만을 보고 해당 리츠에 투자해서는 안 된다는 것이다. 안정적인 현금이 없다면 배당 중지 및 삭감과 더불어 주가 하락으로 엄청난 손실을 볼 수 있다. 따라서 리츠를 투자하기 전 자산과 현금흐름이 탄탄한지 체크하고 더불어 주가 상승도 기대할 수 있는 섹터에 투자하는 것이 좋다.

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마무리
미국 리츠 기업은 기본적으로 과세소득의 90% 이상을 배당으로 지급하기 때문에 배당주로 적합
그러나 배당률만 보고 투자해서는 안 되며 섹터의 유망함과 안정적인 현금흐름을 유지하는 기업에 선별적인 투자 필요
재무제표를 확인할 때는 임대 사업이 기반인 부동산에 대한 감가상각 처리를 무효한 FFO/AFFO 리츠 특화된 지표를 확인하는 것이 적절
또한 리츠 섹터 유형에 따라 성장성이 다르고, 임차인 다각화가 코로나19를 계기로 더욱 중요한 요소가 됨

본문:
https://likeyoung.tistory.com/entry/reits

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